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“如果按东说念主均用地100平米来诡计，本色咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口……这时间城市存量空间和地盘价值非良性竞争就运行出现了。”

12月12日，主题为“中国式当代化与城市发展”的中国城市百东说念主论坛2023冬季论坛上，中国科学院大学讲席教悔、东说念主居科学学院院长，北京市建筑瞎想征询院总建筑师、总策动师吴晨作了题为《目下城市发展的些许挑战与想考》的主旨演讲，共享了目下中国城市发展的挑战和想考。

在他看来，消耗导向和坐褥导向的产业旅途，便是“三二一”这种态势已经运行固化下来，成为社会发展的主流，同期，城市发展能源不及与东说念主才迷惑力下降重叠透露，这些都是现时城市发展的不信服性。要从以下四方面寻找新的城市价值增量——

一位知名体育评论员最近因为参与赌球被撤销了职位，这件事再次提醒我们，博彩游戏的风险和代价都是很高的。

第二产业对城市的驱看成用，海外上已经出现制造业回流趋势；科技回想都市，而不是在科技园区；后生劳能源涌入外卖、快递、网约车等行业具有潜在风险；青睐城市筹备结束属目增长，要从地盘金融期间参预城市运营的期间。

“天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业平直关系的。而咱们的服务业当中，生计性服务业远远逾越坐褥性服务业，省略高20%傍边。这便是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的”。他说。

以下是吴晨现场演讲实录，内容有删减：

新挑战：以地盘金融为中枢的景色走到终点

客岁年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区范畴来看似乎又逾越65.22%，因为如果按东说念主均用地100平米来诡计，本色咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口。

在海外上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和好意思国叫城市化，咱们叫城镇化的转化点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。咱们这个平台期是提前到来了呢，如故进行畸形乐不雅的城市化增长？这是值得咱们想考的问题。

这时间城市存量空间和地盘价值非良性竞争就运行出现了。昔日40年中快速城市化——每年1.5%的速率的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以地盘出让神情所形成的城市化，鼓动了基础法子修复和巨额投资的拉动。

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咱们现在来疑望，以地盘金融为中枢的发展景色似乎已经到了一个瓶颈或终点，咱们有不同的论点。

有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被狂放地挤压着。深圳楼市合座价钱已经回到了2018年，其他城市其实也都会出现这种情景，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，而况地盘是沿路底价成交。

刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的情景。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街(000402)、CBD、中关村(000931)等都是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）之外其他基本都是下落的。

上海亦然如斯。上海二季度吸纳量15万浅近米，目下它的吸纳量基本如故镇静的状态，据展望，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和房钱都运行要参预到一个下行通说念当中。是以，咱们要温雅到一些经济数据。

本年第三季度好意思国的经济数据出来了，好意思国GDP增速达5.2%。是不是好意思国就鹤立鸡群呢？看好意思国写字楼的空置率也在19%傍边，这就搞不懂了，为什么好意思国的经济总量在这样快速增长的情况下（写字楼）空置率也这样高呢？

咱们可能不是从经济自己来看，有可能是由于科技、生计的景色和办公景色形成了这种地点的出现。

新挑战：住户消吃力下降是不争的事实

从消耗导向和坐褥导向的产业旅途来看，“三二一”这种态势已经运行固化下来，形成社会的主流。咱们国度第三产业是2014年全面杰出第二产业。还是杰出之后，就不可能再回到从前了。

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是以，服务业已经成为GDP的主要孝敬开首，在2020岁首，天然服务业受到疫情的一些影响，但合座上看，中国已经参预到第三产业拉动通盘这个词经济发展的阶段，它的加多值，吸纳的行状东说念主口远远逾越第二产业。

是以，本年运行和客岁，国办、中办奉行了一系列的计策文献，要鼓动和归附扩大消耗。本年我还参加了中央的一个调研组到上海、长三角地区进行调研，目标是怎么更好地鼓动消耗的增长。

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可是咱们看到，这些数据回来以后何如样呢？本色目下消耗者关于巨额商品（大件）的开销如故呈现出相比严慎的气魄，包括一些计算——家用电器、汽车等等，通盘这个词消耗还不是很梦想。

合座住户消吃力处于不争之事实——便是不才降的态势当中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四个层级的商圈：海外级的，包括王府井(600859)、三里屯、国贸、SKP；国度级的，包括前门、西单等等；地区级的/区域级的海淀、金源茂以及社区级的。

天然商圈客流量在上涨，但东说念主均客单价均有所下降，包括此次黄金周计算出来以后，旅客的数目是在上涨的，已经归附到疫情之前，但客单价不才降。

是以，咱们就判断到底要运行温雅坐褥性消耗，如故要运行温雅生计性消耗。在欧洲、好意思国世界城市发展趋势当中不错看到，有个大的趋势，第二产业和它的坐褥性消耗获取了更多的温雅。再回来看咱们的城市怎么健康地发展。第二产业是城市经济的根基，这个结论已经重新出现。

民众都知说念，纽约是金融型城市，主要以股票为主，伦敦亦然金融型城市，主如果债券和金融养殖业，让他们站上世界之巅。纽约第二产业1950年以后运行参预到下行通说念，最高时流失了95%的第二产业行状东说念主口。

可是今天的纽约制造业重新在爬坡，便是它的第二产业。纽约现在新的统计（发现）第二产业创造了53万个职责契机，而况它的工资中位数是5万好意思元，5万好意思元如故相比梦想的工资（中位数），这里迷惑了巨额新的侨民，一半以上是出身在非好意思国的好意思国东说念主。是以，咱们要看到第二产业在城市当中是什么样的作用。

纽约是什么样的第二产业？如故正本的钢铁、造船吗？许多大的船舶制造基地正本也在纽约。咱们能看到，它是将制造业、新技能和新的社会发展需求密切相和谐起来。它是试图创造更好的、更新的、更多的职责。是以，这十年，纽约出台了什么样的计策呢？便是城市工业产权，他要投资4.42亿好意思元。

此外，城市发展的不信服性还体现在，城市发展能源不及与东说念主才迷惑力下降的问题。在65.22%的（城镇化率）数据上，咱们会看到一些什么？如故会一骑绝尘地往前冲吗？每年以5.5%的速率增长吗？这当中咱们看到一点隐忧，可能出现逆城市化快意。

咱们的逆城市化和欧洲的逆城市化本色是不相通的。逆城市化，咱们说是东说念主口漫衍的过程，是从高度的密集向低度密集变化的过程。从2022年东说念主口排行增量的城市来看，险些通盘的城市都在增量的，城市东说念主口新的增量都在减，致使有些城市出现了负数，天然有些是计策性的。

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新增量：制造业正向超、特大城市回流

怎么寻找新的城市价值增量，率先要看到第二产业对城市的驱看成用。“十四五”（策动）和客岁的“两会”等都提到了增强城市制造业竞争力的问题，海外上也出现了制造业回流。制造业回流有几个趋势——

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一是流向了具有传统制造业上风的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。这好像不太容易被强健，但这照实是发生了的一个趋势。

比如，伦敦在2021年就提议工业建筑面积零减量，它司法在市区大型交易开荒当中要夹杂工业空间，而况好意思国出现了“工匠分区法”，便是把一些轻型制造业镶嵌到城市当中，而况已经获取了一些恶果，包括一系列初创企业在那里落户。欧盟也提议了发展“坐褥性城市”的认识。

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“纽约制造”（Made in NYC）的发起者说，都市制造业是让咱们渐渐开脱经济阑珊的良方，想要创造职责契机，一定要有坚实的制造业基础。这个制造业不是传统的制造，而是一些高附加值的，能够重塑社区活力的制造业。

日本最肖似乎已经走出了20-30年的发展陷坑，它的股市、行状岗亭险些是一飞冲天。现在年青东说念主是被岗亭所抢的，而不是年青东说念主要去找职责。日本创造了一种“町工场”的认识。“町”便是咱们的街说念劳动处，便是在东京重新创造了“街说念工场”。

“街说念工场”是咱们变嫌通达初期为了措置知青行状问题所创造的一些行状契机，那叫街说念工场，确实在日本出现。但它是属于小范畴、高附加值的，而况其中有许多隐形的冠军。恰是因为范畴小，术业有专攻，町工场基于邻里间熟东说念主收罗土产货化形成的产业链。在日本，大田区是“町工场”最密集的区域。

服务业分为坐褥性服务业和生计性服务业。好意思国有两个数据，天然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是坐褥性服务业，是和制造业平直关系的。这样来算其56%的服务业本色是和好意思国25万亿GDP关系的。这是一个畸形不得了的数据，不都是麦当劳和肯德基，他有巨额服务业是和坐褥关系的，便是13亿好意思元和制造业关系的。

而咱们的服务业当中，生计性服务业远远逾越坐褥性服务业，省略高20%傍边。这便是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的。

新增量：科技不在科技园区，而在市中心

寻找城市价值增量，还体现在科技回想都市。咱们说北京是三城一区，但说怀柔、昌平这些区域，是不是得当世界城市关于科技发展的趋势？我以为，咱们要在北京的基础上放眼看到世界的发展。从世界来看，很彰着的趋势，科技不是在科技园区里了，是在市中心，就在你边上，就在你家门口，就在窗户外面。这是一个大的趋势。

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比如纽约的硅巷，经过快要二十年的发展，成为仅次于硅谷第二大科创企业王人集区，初创企业逾越惊东说念主的9000多家。比如波士顿，跟着40年前生物制造等产业的兴起，波士顿在MIT的边上诞生了430多家公司，带来了11万个研发岗亭、300万浅近米的实验室面积。这些数据都丧祭常惊东说念主的。

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本年还有个相比要紧的信息，上半年城镇后生（16-24岁）休闲率不公布了。由于现在信息不无缺，假定在后生休闲率达到20%的情况下，咱们应该让他们作念什么样的职责？

咱们看到一个畸形可惜的快意，巨额的后生劳能源参预到外卖、快递和网约车的行业当中。而况有的民众以为，这些行业丧祭常艰深的劳能源蓄池塘。咱们经过反想以为，这是个伪命题。如果巨额的后生参预到这些行业将会对畴昔中国5-10年的发展带来强大的潜在风险。

本年的高校毕业生已经达到了惊东说念主的1179万东说念主，东说念主口的老龄化已经在渐渐爬升。怎么能够撑捏中国畴昔工业和制造业的发展，这是需要咱们反想的，便是在他们现在还仍然不错罗致常识时不错提供发展罗致他们行状所需要的技巧。

此外，还要青睐城市筹备结束属目增长。城市从地盘金融期间要参预城市运营的期间，一方面新的购物中心在欺压地新建，另一方面旧的购物中心在欺压地关门。本色从城市发展当中要温雅到全生命周期的专科运营能力，从数目运行温雅到质料，运营要前置。运营的前置是一切瞎想的基础。

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要搭建全周期、全业态、全经过的城市运营景色。北京有个畸形知名的告捷案例郎园，很偏僻，但它告捷迷惑了寰宇影视剧制作65%的份额，畸形之偏远，但畸形之告捷，为什么告捷？便是运营前置。

新趋势：从“城市更新”迈向“城市回应”

在通讯技能影响下，城市王人聚集构呈现“上风聚集，合座漫衍”的快意。正本咱们说的“意境城市”的图景就有可能结束，因为传统功能鸿沟会变得愈加暗昧，而况空间功能会愈加复合化。

从摊大饼的圈层式走向收罗化的城市空间结构，正本咱们说城市空间是摊大饼，从几环到收罗化的结构。为什么好意思国经济这样快速发展的时间（房屋）空置率这样高呢？很可能是传统通讯技能对区位表面带来冲击所形成的这样一个截止。

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还有民众都在刷短视频，短视频成为生计当中的一部分，但对传统生计会带来新的冲击。经过统计，现在东说念主均短视频刷168分钟，每天3个小时。这3个小时就形成咱们形成足不逾户的生计神情和体验，这带来畸形首要的，对原有空间城市结构的冲击。

字据36氪报说念的数据，寰宇近240万家的实体店关闭，这弗成都悔恨于直播带货，但直播带货是要紧的始作俑者，约占寰宇实体总和的10%，形成的休闲是300万东说念主之多。有个统计，当电商用户数每加多1%时，当地的店铺数就会以0.16%的速率在减少。这是咱们必须要靠近的一个执行。

在这种情况下，咱们怎么看待城市更新？咱们说城市更新不及以靠近畴昔城市带来的挑战。是以，咱们提议“城市回应”的表面。

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城市回应和城市更新最强大的不同，便是“城市更新”是50年代的认识，只针对城市的物资发展空间，是远远不及的，“城市回应”的表面是物资空间、科技更动、产业经济、社会活力和文化传承。是以，咱们要重新靠近城市回应的期间，要靠近挑战。

逐日经济新闻

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